「不動産投資はやめとけ」と言われる理由やリスク、向いていない人の特徴、成功のポイントなど、疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
しかし、理由が分かればリスク対策もしやすくなり、不動産投資に向いていない人の特徴が分かれば、自分に向いているかどうかの判断もできます。
そこで、「不動産投資はやめとけ」と言われる理由と、向いていない人の特徴、成功のポイントについて解説します。
不動産投資が “やめとけ “と言われる理由
不動産投資が”やめとけ”と言われる理由には、リスクや将来への不安など不確定要素が多いです。
また、相談を受けた側も、失敗した時に責任を取りたくないという気持ちもあります。
不動産投資が「やめとけ」といわれる理由を知っておけば、リスク対策も立てやすくなります。
ひとつずつ理由を確認していきましょう。
●リスクが高い
●経年劣化による大規模修繕が必要
●返済の保証がない
●失敗したときに責任を取りたくない
不動産投資が「やめとけ」といわれる理由①ハイリスク
不動産投資には空室リスクや賃料下落リスクなど様々なリスクがあり、不動産投資は避けるべきと言われることもあります。
多くのリスクを予見し対策を講じる必要があり、実際にリスクが発生した場合には適切な対策が求められます。
不動産投資の主なリスクは以下の通りです。
o賃料下落リスク
o家賃滞納リスク
o価格下落リスク
o金利上昇リスク
o 修繕リスク
o 災害リスク
“リスクと付き合うのは難しい””リスクのある投資は苦手 “という方には、不動産投資は難しいかもしれません。
不動産投資が「やめとけ」といわれる理由②経年劣化等による大規模修繕
不動産は経年劣化により、外壁や屋根、共用部分などの大規模修繕が一定期間ごとに行われます。
その際、多額の修繕費が発生する可能性があるため、不動産投資をやめるように言われることがあります。
マンションの場合、大規模修繕は12～18年ごとに行われることが多いでしょう。
大規模修繕は建物の安全性や居住性を向上させ、資産価値の維持・向上につながります。
ただし、毎月修繕積立金を支払っていても、万が一、修繕積立金が足りなくなった場合は、修繕積立金を支払う必要があるので注意が必要です。
ただし、修繕積立金を毎月支払っていても、管理がずさんだと多額の追加費用を支払わなければならないこともあります。
築年数の古い物件は、購入後早い段階で大規模修繕が必要になることもあるので、購入前に確認することが大切です。
不動産投資が「やめとけ」といわれる理由③ローンが返済される保証がない
ローンを組んで不動産投資を始める人が多いですが、ローンを返済できる保証がないため、「不動産投資はやめとけ」と言われることがあります。
“空室期間が予想以上に長く、家賃収入が減った” などで、ローン返済が滞る可能性があります。
給料や貯金で一時的に返済できても、長くは続きません。
今は良くても、10年後、20年後どうなるかわからないから、将来のローン返済に不安を感じる人は多いです。
不動産投資が「やめとけ」といわれる理由④失敗したときに責任を負いたくない
不動産投資の相談を受けた人は、”自分のアドバイスで成功したらありがたい” などと、責任を追及されるのが、嫌で不動産投資に反対しています。
不動産投資の経験者であれば、アドバイスをもらえるかもしれません。
しかし、不動産投資未経験者であれば、責任を追及されるリスクを負う必要がないため、とりあえず「NO」と言った方が精神的に楽なのです。
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やめる前に知っておきたい不動産投資のメリット
不労所得が得られる
不動産投資が「不労所得」と呼ばれる理由は、管理会社に任せれば自分の時間を使って運営に関わる必要がないからです。
家賃の集金から、マンションやアパートの管理、入居者のトラブル対応まで、すべて任せることができます。
株式投資の場合、株価を細かくチェックする必要があり、金投資の場合、一定の利益を得ることはできません。
一方、人が住んでいるだけで毎月家賃収入が得られる不動産投資は、手間をかけずに稼ぐことができるとされています。
もちろん、油断は禁物です。
「自分の資産」という意識を持ち、定期的に「自分の目で確認」することが一番の対策といえるでしょう。
節税効果がある
物件をローンで購入した場合、ワンルーム・一棟に関わらず、初年度は大きな赤字が出ます。
借入額と給与所得を合算することで総所得を減らすことができます。
その結果、所得税を減らすことができます。
投資用不動産は減価償却ができるので、何年も何十年も所得税を減らし続けることができます。
木造や鉄筋コンクリート造など建物の構造によって節税期間が異なるため注意が必要で。
不動産投資は相続税の節税にもなります。
現金も不動産も同じ1億円であっても、相続税評価額の計算方法が異なります（現金の方が高い）。
そのため、現金を不動産に換えれば、さらに相続税を減らせるでしょう。
インフレ（物価上昇）に強い
不動産投資は、現金や投資信託と違い、市況に左右されにくい投資です。
不動産投資では、現金や有価証券と異なり、実際に収益を生み出す有形資産（このような資産を「現物資産」といいます） 現物資産は市況変動の影響を受けにくく、特にインフレに強いと言われています。
生命保険に代わる
投資用不動産を購入するためにローンを組む場合、「団体信用生命保険」という保険に加入できます。
この保険に加入していれば、借り手が死亡または重病になった場合、ローンの残債は全額返済されます。
オーナーが死亡した場合、遺族は住宅ローンなしで物件から毎月まとまった収入を得ることができるのです。
「やめとけ」といわれる不動産投資リスクを減らすコツ
不動産投資で長期的に安定した収益を得るためには、メリットとリスクをしっかり把握し、成功のポイントを押さえる必要がありまっす。
そしてもう一つ必要なのがリスク管理です。
リスクを完全に排除することはできなくても、リスクによる損失を最小限に抑えることは可能です。
中古物件を狙う
不動産投資は、不動産を購入して収益を得る投資方法です。
入居率が高く高い家賃を回収できれば、投資利回りも高くなり、長期的に安定した収益が期待できます。
また、収益を上げるために必要なことは、購入コストを下げることです。
ローンを組んで不動産を購入し、毎月の家賃収入からローンを返済して利益を上げなければならないケースが多くあります。
購入費用が安ければ月々の返済額も少なくて済み、自己資金だけで不動産投資ができる場合もあります。
コストを抑えるには、中古物件を購入する方法が挙げられます。
新築物件よりも安く購入できるケースが多く、購入時のコストを抑えることができます。
さらに、新築物件よりも高い利回りで運用できるケースも多く、運用次第では賃料を上げてさらに高い収入を得ることも可能です。
また、中古物件の場合、購入後すぐに家賃収入が入るため、新築のように建築中のタイムラグがありません。
不動産投資がすぐに始められるという点で、中古物件は狙い目といえるでしょう。
都心を中心に探す
不動産物件を購入する際、入居率が悪いエリアの物件を購入してしまうと、不動産投資をしながら空室を気にしなければならなくなります。
不動産投資で最も重要なポイントは、不動産投資を始めるエリアです。
入居が難しくないエリアで不動産投資をする必要があります。
特に、初心者や経験の浅い方が不動産投資を行う場合は、入居が安定しているエリアで始めることが肝心です。
不動産投資がやりやすいエリアは、やはり都心です。
各都道府県の都心部や、人が住みやすい人気エリアに不動産投資をすれば、そのエリア力だけで高い入居率が期待できます。
昨今、人口減少が懸念されており、今後、二極化が進む可能性があり、既に入居率が悪いエリアでは、人口が減少し過疎化が進む可能性があります。
都心の人気エリアで不動産投資を始めれば、人口減少率も低く抑えられ、外国人の流入も見込めるので、さらに家賃の高い不動産投資ができるかもしれません。
購入費用が安く利回りが高くても、想定した入居率が得られなければ絵に描いた餅になってしまいます。
まずは安定した入居率を考えて、都心部など住宅として人気のあるエリアから不動産投資を始めるのが良いでしょう。
人気の仕様を押さえる
人気仕様を押さえることが必要です。
不動産投資では、入居率の高さが成功の大きな要因となります。
どのような仕様が人気なのかを知ることが、高い稼働率につながります。
仕様には間取りも含まれ、不動産投資を行う物件がその地域に適した間取りであるかどうかは、入居率に大きく影響すると言えます。
ここで気をつけなければならないのは、仕様にこだわりすぎるとコストがかかりすぎるということです。
今は人気の仕様でも、数年後には見向きもされなくなる可能性もあります。
中古物件を購入して不動産投資をする場合、大幅にリフォームして人気仕様に変えても、すぐに需要がなくなる可能性があります。
お金をかけすぎず、人気の仕様を抑えることを心がけましょう。
設備の整った物件を選ぶ
以前の仕様と少し変わらない部分もありますが、充実した設備を選べば高い稼働率が期待できます。
設備が充実しているほど、現状のニーズに応えやすいので入居しやすくなりますし、設備の充実に応じて賃料も上げやすくなります。
特に、インターネット接続無料や宅配ボックスの設置などは、賃貸住宅情報サイトでも常に欲しいランキングの上位に入っています。
こうした人気の設備を積極的に紹介している物件を選ぶなど、事前の検討が必要です。
ただし、設備が充実している物件を購入する際にはデメリットも知っておかなければなりません。
設備を購入し、設置した後のメンテナンスや維持はオーナーの責任となります。
故障すれば修理が必要ですし、買い替えが必要になる場合もあります。
また、宅配ボックスや防犯カメラ、エレベーターなどの設備についても、定期的な保守点検費用が発生します。
設備が整っている物件を購入すると、維持費や点検費用がかかるため、月々の管理費や修繕積立金が他の物件より高くなる傾向があります。
家賃を相場より高くできるよう、コストパフォーマンスがよく、設備が整っている物件を選ぶとよいでしょう。
築浅物件を探す
築浅の物件を選ぶことで、老朽化や大規模修繕のリスクを減らすことができます。
不動産投資は購入費用が高額なため、ローンを利用して購入するケースが多いです。
また、大きなコストとなるのが大規模修繕です。
大規模修繕は建物の老朽化に伴い定期的に行う必要があり、大規模修繕を怠ると建物の劣化をさらに進めることになります。
築年数が経過した物件を購入した場合、購入後数年で大規模修繕が必要になることもあるでしょう。
さらに、大規模修繕は物件の規模によっては高額になるため、追加融資を受けなければならない可能性もあります。
築浅物件を購入した場合、大規模修繕が必要になるまでに時間がかかるため、家賃収入の一部を大規模修繕費用として貯蓄する準備もできます。
加えて、築年数が浅い物件ほど、現在のニーズに合った設備が導入されている可能性が高く、人気のある仕様であるため、設備導入費用を負担する必要がありません。
購入後のコストを抑える意味でも、比較的新しい物件を選ぶのが得策です。
徹底した入居審査
不動産物件を購入後、不動産オーナーになると滞納リスクが発生する可能性があります。
滞納リスクを軽減するためには、家賃保証会社への加入を勧め、徹底した入居審査を行う必要があります。
入居審査とは、物件に空室が出たときに、その部屋を借りられるかどうかを判断することです。
物件は申し込んだ人全員が入居できるわけではありません。
また、滞納の可能性が高い入居者や、他の入居者の生活に支障をきたすと判断される入居者については、賃貸借契約をお断りすることも可能です。
空室リスクを減らすためには、入居審査をより簡単にし、入居者を増やすことが望ましいです。
あまり厳しくすると空室が長くなる要因になりますが、入居審査はきちんとやりましょう。
後々トラブルが多くなり、滞納による明け渡し訴訟や立ち退き費用など、多額の出費を余儀なくされることもあります。
火災保険の補償内容を理解しよう
地震や火災、台風などの災害リスクは突然発生し、完全に防ぐことはできません。
そのため、たとえ災害リスクがあったとしても、災害に関する費用を保険金額でカバーする必要があります。
基本的に不動産物件をローンを組んで購入する場合、火災保険への加入が義務付けられています。
しかし、補償内容を十分に理解している人は少なく、どのような災害に対応できるのか知らない人も多いのではないでしょうか。
火災保険は火災が起きたときに保険金が出るわけではないが、ある程度の損害には対応できます。
地震保険は火災保険では対応できないので、セットで加入する必要があります。
火災保険の補償内容を十分に理解しておきましょう。
補償内容が不十分だと感じたら、新たに火災保険に加入するなどの対策をとることで、災害のリスクを減らすことができます。
「やめとけ」といわれる不動産投資のリスクを軽減しよう
不動産投資は、長期的に安定した収益を得られる可能性がある反面、始める前にきちんと理解しておかないと、リスクによって損失を被る可能性がある投資でもあります。
軽い気持ちで不動産投資をしてしまうと、期待した収益を上げられないばかりか、赤字になってしまうこともあります。
不動産投資を始める前に情報収集をして、理解しておくと良いでしょう。
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