不動産投資における失敗の定義は「完全な赤字」です。
言い換えれば「真っ黒」になれば成功です。
売却を含めた30年、40年という長い期間でのトータル利益がプラスかどうかで成功か失敗かを判断します。
今回は、不動産投資の失敗事例と、失敗する人に共通するポイント、成功させるコツを紹介します。
不動産投資の失敗とは？
不動産投資における失敗の定義は「全損」です。
今回は、バブル期のような物件価格上昇を狙った短期運用ではなく、長期保有を前提とします。
まず、投資用不動産を購入するためには、金融機関から不動産投資ローンという融資を受けます。
ローンの返済は、自己資金ではなく、入居者からの家賃収入で返済していきます。
返済期間は長くても35年ですが、ローン完済後は家賃収入が利益になります。
30年、40年という長い期間、売却も含めてトータルで利益が出るかどうか、プラスかどうかで成否を判断します。
ローンを組んで不動産投資をする場合は、毎月のローン返済額が家賃収入を上回らないように返済計画を立てましょう。
しかし、入居率が当初予定していた率を下回れば、それまで貯めた家賃収入などの自己資金から返済しなければならなくなるのです。
入居率が上がらない
家賃収入の貯蓄が底をつくので、毎月の給料を返済しなければならなくなります。
最悪の場合、赤字幅が大きくなりすぎて自己破産に至ることもあります。
ここまで悪化すると、長期保有できずに「失敗」となります。
運用中赤字＝投資失敗ではない
ここで指摘したいのは、「運用中の赤字＝投資失敗」と考えている人が多いことです。
不動産投資でいえば、家賃収入からローン返済や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字だからといって、失敗したことにはなりません。
運用中の家賃収入で利益が少なくても、ローン残債はまだ支払っていない債務、つまり債務放棄した後に残る債務です。
年末調整で住宅ローン控除を受ける際に、金融機関から残高証明書が届きます。
残高イコール残高といえます。
ただし、残高と残債は使い方によってニュアンスが変わります。
残高が文字通りある時点の借入残高で、売却時に黒字になれば投資は成功です。
不動産投資で失敗するケースは2つある
②家賃収入、売却時ともに赤字
トータルで赤字でも節税効果があるから良しとする考え方もありますが、赤字前提の投資はありません。
儲けることこそ投資」というのが基本です。
不動産投資失敗事例から導き出す失敗回避策
これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、事例のような失敗はしたくないというのが本音のようです。
では、どうすればこのような失敗を回避できるのか、回避策はあるのでしょうか。
リスクを知り、備える
投資にはリスクがつきものですが、不動産投資特有のリスクは時代の流れと密接に結びついています。
今後の不動産投資を考える上で、最低限考慮すべきは次の3つの視点です。
過疎化問題」「空き家問題」「インバウンド需要の変化」であり、これらは今後の不動産投資に大きく影響します。
貸せる部屋や場所があっても借り手がいなければビジネスとして成り立ちません。
人口が減れば、当然借り手も減る。
その結果、空き家が増える。
実際、地方であれ都心であれ、この現象ははっきりと表れており、住みたい家が余っているほどです。
また、コロナ危機の影響で海外からの観光客が激減している状況は、ホテルや民宿などの事業者にとって大きな痛手です。
不動産投資特有のリスクは世界情勢と連動しており、常に変化しています。
常に経済環境に目を配り、情報を収集し、リスクに備える必要があります。
目的・目標に合った物件を選ぶ
不動産投資を行う際には、明確な目的を持つ必要があります。
例えば、不動産投資でお金を稼ぎ、サラリーマンを辞めるというのも一つの目的・目標です。
いつまで稼ぎたいのか、どれくらいの収入が欲しいのか、どのような場所で、どのような物件で不動産投資をしたいのかなど、少なくともこの程度の目的は明確にしておく必要があります。
明確な目的があれば、そのために不動産を活用することは可能です。
しかし、漠然とした目的でアパートやマンションを建ててしまうと、借金だけが残り、不動産投資の効果が得られないという事態を招きかねません。
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不動産投資に関する情報を常にアップデートする
不動産投資を行うためには、各契約に関連する法律や税金、ローンなどのファイナンスに関する情報や、建築に関する情報を入手する必要があります。
特にファイナンスに関する情報は必要不可欠であり、長い目で見れば不動産の価格にも大きく影響する可能性があるため、常にアンテナを張っておく必要があります。
緊急時の連絡先の確保
不動産投資は、ローンや税金などの資金調達、契約や登記に関する法律など、重複する分野から構成されています。
自分自身が各分野に精通していればいいのですが、そうもいきませんから、各分野の専門家と付き合うことが大切です。
賃貸専門の不動産会社、売買専門の不動産会社、銀行などの金融機関、税理士、弁護士、司法書士、建築士などと上手に付き合うことが大切です。
いざというときに相談できる人の確保は、不動産投資には欠かせません。
不動産投資に失敗するかもしれないと思ったら
不動産投資で失敗すると、本人や家族の命に関わることさえあります。
その金額は1000円や2000円ではありませんから、損失が発生すればかなり大きな金額として跳ね返ってきます。
苦境に追い込まれた場合は、セカンドオピニオンの取得が義務付けられている専門家3人以上に早めに相談するのがベスト。
それぞれの専門家の話を聞けば、自分がどうすべきかの方向性が見えてくるはずです。
最終的には、不動産を売却するという出口をとるしかないですが、その出口にたどり着くまでの指針が必要です。
例えば、ローンの金利が高ければ、金融機関に金利を下げてもらう、あるいは他行への借り換えを検討します。
ロスカットのための資金調達が可能であれば、早期に売却し、適切なタイミングで不動産投資を終了させることができます。
不動産投資に失敗するリスクと回避法を理解しておこう
不動産投資には負の側面もあり、誰しもが「騙されるかもしれない」というイメージを強く持っています。
確かにそのような面もありますが、本気で不動産投資に取り組むのであれば、時間をかけて自分自身の不動産リテラシー、金融リテラシーを高めていくことが必要です。
不動産投資に味方はいないと考え、取り組んでいくべきではないでしょうか。
イエベストは、「無理なく不動産投資をしたい」「投資を始めたいけど、どこに相談したらいいかわからない」という方でも、どんな相談にも柔軟に対応してくれます。
気になる方は相談フォームから申し込んでみましょう。
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