不動産投資を実施する際には、まず不動産を購入することから始めなければなりません。
融資を受けて不動産を購入するケースが多いですが、その際に注意すべきポイントが返済比率だといえます。
返済比率とは、不動産投資をする際に組んだローンの返済の家賃収入に対する割合のことであり、不動産投資を行う際に確認しておくべき重要な指標だといえるでしょう。
そこで、具体的に返済比率とは何か、不動産投資における返済比率はどの程度の割合が良いのかについて解説します。
そもそも返済比率とは？
返済比率とは、シミュレーションしている家賃収入に対し、銀行に返済する元本と金利がどの程度の割合になるのかを示す指標です。
計算式は「毎月（年間）返済額÷毎月（年間）の家賃収入×100［÷］」なります。
返済比率が高いのであれば、運営コストの発生や金利の上昇などの問題が生じる可能性が高くなるため注意が必要です。
特に運営コストについては、不動産投資を行ううえで起こりうる運営コストがかかる可能性が非常に高く、設備が故障し交換をしなければならない、修繕をしなければならないなど突然のトラブルが起こる可能性があるためです。
さらに、空室期間が想像以上に長くなり家賃収入が減少したり、入居者を募集するための広告費用を支払う必要があったりする場合もあります。
想定外の修繕や交換などが必要になった場合、収入だけでは全部の支出を補えなくなり、自己資金から支払わなければならないケースも増えます。
キャッシュフローが悪化すれば銀行へのローン返済も遅れ、最悪の場合は不動産を売却しなければなりません。
さらに、金利の上昇によって返済比率も高くなった場合の、キャッシュフローの悪化も懸念されます。
金利の上昇は不動産経営への影響も非常に大きく、多大なリスクだといえます。
大きなリスクに備えて不動産経営を続けるためにも、返済比率は重要な数字だといわれているのです。
新築はメリットだけではなくデメリットもある
返済比率が高い新築不動産を購入した際には、時間の経過とともに収益を得ることが厳しくなる可能性が高いです。
アピールポイントが「新築」という物件の場合、家賃は下落していくことが一般的であるため、返済比率は徐々に上昇することになります。
新築の不動産へ投資する際、銀行でローンを組む場合には長時間・低金利でローンを組むことが可能です。
メリットが多いため、新築物件に魅力を感じるケースは多いですが、返済比率に注意しなければすぐに経営が難しくなる可能性があるため、返済比率は50%以下にしておくと安心でしょう。
返済比率を下げるためには、低価格で利回りの良い不動産を購入することが大切です。
加えて、可能な限り自己資金を準備して投入しましょう。
空室になったり家賃が下がったり場合でも経営を維持することが可能になり、ある程度の現金を残せるためです。
不動産投資の返済比率は「50％以下」が最良
不動産投資初心者の場合は、返済比率50%以下が最良だといえます。
例えば、月々の満室家賃収入が200万円の不動産を購入したのであれば、返済は毎月100万円以下にしなければなりません。
返済比率を50%にすることによって、建物管理費や固定資産税といった不動産経営に必須の諸費用が収入の割合に対し20%、空室率が10%であっても、収入は20%程度残る計算になります。
返済比率の目安を明確にしたうえで不動産投資を行えば、失敗する可能性も低くなるでしょう。
反対に50%以上の返済比率になると、ローンの返済ができなくなり不動産投資に失敗する可能性も高くなってしまいます。
ただし、不動産の価値など状況によっては返済比率が60%台でも失敗せずに経営を続けられる場合もあるでしょう。
例えば、現段階で資産や収入を多く持っている人であれば、金利返済額を抑える目的で短時間の融資を組む場合もあります。
不動産価値が上がるだろうと想定できる不動産の場合は、将来の不動産価値を加えて計算することもあるでしょう。
金融機関から信頼を得ている属性の高い人であれば、低い金利で資金を用意する点を重視し、返済比率が多少高くなっても出来る限りの融資を受けて不動産を購入するケースもあります。
「返済比率50%」は、あくまでも目安であり、1人1人の資産の状況や考え方、不動産の価値によっても異なるため、50%以上になると問題であるというわけではありません。
しかし、初めて不動産投資をするケースでは返済比率を50%以下にできるような不動産を選択し、失敗するリスクを減らすことを重要視すべきだといえます。
安全性を重視するのであれば、家賃収入に対し返済比率40%以下を目安にするというのも良いでしょう。
40～50%といった基準を満たすことによって、複数の不動産投資を行い借入金額が増えた場合も、リスクを抑えられます。加えて、借り入れ金額を返済した後の収入も確保できるでしょう。
返済比率40%を目安にする場合には、購入できる不動産は限定されてしまい自己資金は多めに準備する必要があります。
返済比率を下げることによって比較的安全に不動産投資を行えるものの、不動産そのものを購入できる可能性が低くなるのです。
不動産投資の返済比率を50％以下にするためには
返済比率を下げる方法としては、借り入れ金額を減らすことが重要です。
借り入れ金額は利息と元本の返済に影響し、金額が大きいほど利息と元本の金額は大きくなるためです。
最もポピュラーな方法は、自己資金を投入し借り入れ金額を可能な限り少なくすることだといえます。
近年、不動産投資が流行し、オーバーローンやフルローンも一般的になっているものの、従来であれば何割かの頭金を入れたうえで不動産投資を行っていました。
さらに、利息に影響する返済期間と金利も重視しましょう。金利が高い場合には、利息の支払金額も必然的に大きくなります。
返済可能な範囲を見極める
不動産投資をしたいのであれば、自分でリスクの許容範囲を明確にし、返済比率を検討する必要があります。
例えば、新築物件の場合は数年間修繕費用が発生する可能性が極めて低く、空室率の上昇や家賃が下がる可能性も低いです。
そのため、不動産を購入した際の返済比率は高かったとしても、収入を繰り上げ返済に充てられるため結果として返済比率を下げられるでしょう。
不動産投資を行う際には、基本的に金融機関でローンを組むことになります。
フルローンでも返済比率が低ければリスクも軽減できるでしょう。
返済比率の基準を満たすことによって、借入金額が増加した場合も問題なく不動産投資を行えます。
借り入れ金額そのものではなく返済可能かどうかで判断することが大切であり、必ず返済できる範囲かどうかがポイントです。
つまり、返済が難しい借り入れなど、少額であっても行うべきではないといえます。
返済比率を下げる収支計画とシミュレーション
不動産投資の収支計画を行う際には、アプリやパソコンを利用してシミュレーションをしてみましょう。
不動産価格年間の家賃収入とランニングコスト、空室率、融資期間や金利、自己資金といった情報を入力するだけで、簡単に算出できます。
自分で計算する方法もありますが、効率的に収支計画を確認するためには、様々なサービスも活用しましょう。
不動産投資はキャッシュフローが大切
不動産投資は利益や利回りよりもキャッシュフローをどの程度残せるかどうかが重要です。
利回りが高い場合であっても返済額が大きく税金も高くなってしまっては、不動産投資を失敗する可能性も高くなってしまいます。
初心者や安全性を重視して不動産投資を行いたいのであれば、返済比率は40～50%に抑えて投資を行うと良いでしょう。
不動産投資を始めるならプロに相談しよう
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いです。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらい、自身でも積極的に情報収集をしましょう。
