不動産投資を検討している際、個人で不動産を購入するのか、資産管理会社など法人化したうえで不動産を購入するのか悩む人も多いのではないでしょうか。
初めて不動産投資を行う場合には、個人で不動産を取得した後、複数購入するのであれば法人化して投資を続けることが一般的です。
しかし、多くの投資家は「可能な限り早い段階で法人化した方が良い」と推奨しています。法人化をすることによって税金や消費税還付といったメリットがあるためです。
そこで、不動産投資を行う際には本当に法人化した方が良いのか、法人化するメリットを具体的に解説します。
法人化をしたほうが良いケースとは
不動産投資を行う際に法人化をすることには、様々なメリットがあります。
しかし、状況によっては個人で行った方が良い場合もあるため、自分の投資計画が法人化に適しているかどうかを見極める必要があるでしょう。
法人化した方が良いケースとは、不動産投資を拡大したいと考えている人です。
現段階で物件を所有しているかどうかにかかわらず、不動産を数億円といった規模で購入したいと考えている場合には、最初から法人化をした方が良いといえます。
個人とは異なり、法人は事業を行うためのものであるため、金融機関から事業性融資を受けるためには個人よりも有利に進められるケースが多いです。
不動産投資を進めていく際には、金融機関に対し事業計画書を出して融資を受けなければならない場面もあるでしょう。
そのため、最初の段階で法人化し、決算書を作成しておくことによってスムーズに不動産の購入を行えるようになります。
法人は収支調整や節税をしやすい
法人税率は減少し、個人の所得税率は上昇する傾向にあります。
会社員が個人で不動産投資を行うと課税所得が増えてしまい税率が上がることによって、想像していたよりも収入が得られない場合もあるでしょう。
しかし、家族を法人役員にすることで家賃収入から報酬を支払い、1人当たりの課税所得を減少させ個人所得税の税率を下げることが可能です。結果として、合計課税額が抑えられます。
ただし、従業員を増やすことによって社会保険料の負担がかかる場合があるため注意しましょう。
法人に内部保留し、役員に対し退職金を支払う方法もあります。
退職金は一般的な所得とは違い税務上優遇されるため、税金の負担を軽減することにつながることがメリットです。
不動産投資において法人化するデメリット
不動産投資において法人化するデメリットは、設立の手続きを行わなければならないという点です。
法人設立手続きについては複雑であり、不慣れな場合は手間も時間もかかります。法人の設立の手続き費用は、自分で行う場合には印紙代10万円ほどで手続き可能です。
司法書士に依頼する場合、合同会社で15万円程度、株式会社で30万円程度の費用がかかります。
ただし、現在比較的リーズナブルな料金で設立手続きを代行している司法書士事務所も多いため、有効活用すればデメリットを解消できるでしょう。
さらに、法人化した際には、維持費用を用意しなければならないこともデメリットです。
法人化すれば会計が複雑になり、毎年会計士や税理士に別途依頼をして決算書を作成し、税務申告も行わなければならないため、維持費用がかかります。
不動産投資の法人化は相続対策としても利用できる
不動産投資で法人化することは、相続対策として大きなメリットがあります。
法人化し不動産投資を行うことで相続財産を分割しやすくなる点が大きなメリットです。
法人化して不動産投資を行った場合、相続対象になるのは不動産ではなく法人の株式になります。
個人で不動産投資を行うと不動産が相続対象となってしまい、不動産は現金と比較して相続税評価額を下げるため、不動産投資は相続対策に有効だといえるでしょう。
相続では様々な不公平が生じるものですが、主な原因となるのは不動産です。
不動産は相続人の間で均等に分割することが難しい点がデメリットであり、相続財産の中に不動産が含まれていたために相続争いに発展することも少なくありません。
一方、不動産であっても、相続する財産が株式であれば均等に分けることが可能です。
相続において最も難しいポイントは分割であり、遺産の分割を簡単に行えるようになる法人化については、非常に有効な相続対策だといえるでしょう。
法人化することで株を相続できるといったメリットは以前から注目されていたものの、法人の方が個人より税率が高かったことにより、簡単に法人化し不動産投資は行えませんでした。
現在では、個人と比較して法人の方が税率は低く分割しやすいというメリットがあるため、有効活用しましょう。
さらに、法人化して不動産投資を行うことで生前に資金移転も行うことが可能です。
相続税は一般的に現金で納めなければなりません。不動産を相続した人間が現金を持っていなかった場合、不動産を売って現金にしたうえで税金を支払う必要があります。
もしも、相続人に貯金がなかった場合は、最終的に不動産投資のために購入した物件を売却しなければならないのです。
資産を保護するために相続対策を実施しても、相続人に現金がなく不動産を売却する他ないといったケースも珍しくありません。
そのため、相続人に対して生前に納税資金として現金を移す必要があります。
個人で不動産投資をしている場合、被相続人から相続人に対し現金を渡す場合に贈与として扱われるのです。
贈与税の支払い義務がない範囲で現金を移すのであれば年間110万円までとなります。
数千万円の相続税を支払う必要があることを考えると、毎年110万円の贈与では到底足りません。
しかし、法人化して不動産投資を行った際には、相続人を役員に配置し役員報酬として現金を移すことが可能です。役員報酬は贈与ではないため、相続人に資金を移転させられます。
納税資金を相続人に簡単に移せることなど、法人化して不動産投資をすることは相続の観点からも大きなメリットがあるでしょう。
法人化に適したタイミングとは
不動産投資をする際、法人化するのに適したタイミングは不動産を購入した時だといえます。
個人で購入した不動産を法人へ移転する場合には、費用がかかるためです。
登記費用や不動産取得税を再度支払う必要があるため、個人から法人へ移行する場合には余計な費用を支払わなければなりません。
ただし、購入時に法人化した方が良いのは多くの不動産所得が見込める場合であることを忘れないようにしましょう。
少額の不動産投資を始める人など、多くの利益を見込めないという場合には、不動産所得が増加してきたタイミングで法人化を検討しても良いといえます。
法人化する際には自分にとってのメリットを把握しよう
不動産所得が増えれば法人化し、不動産を管理するという方法が節税にもつながります。
しかし、法人化する際には費用や手間もかかり、財務処理といった維持費用や手間もかかるものです。
法人化を考えている場合には、基本的なメリットとデメリットを把握したうえで、「自分にとって」どのようなメリットがあるのかを考えましょう。
また、相続を検討している場合には、法人化することで大きなメリットを得られる点や、所得税税率なども算出し、法人化することによってどの程度のメリット得られるのかを明確にする必要があります。
無理のない不動産投資プランと、適したタイミングを見極めて法人化を行いましょう。
不動産投資を始めるならプロに相談しよう
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いでしょう。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらったり、情報収集をしたりすることが重要です。
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