フィリピンは東南アジアで最も有望な国の一つです。
フィリピンには経済成長や人口増加など、不動産投資の収益を拡大できる環境が整っています。
しかし、投資を検討する際に軽減すべきリスクがあることも事実。また、外国人に対する規制にも注意が必要です。
今回は、フィリピン不動産投資のメリットとリスクに加え、投資におすすめのエリアについても解説します。
外国人がフィリピン不動産を購入する際の規制と税金
日本人がフィリピンで不動産を購入する際に注意すべき規制や税金について解説します。
外国人個人は土地を所有できない
フィリピンでは、外国人個人が土地を所有することはできません。
戸建住宅は建物と土地が別々に登記されないため、日本人投資家はコンドミニアムやタウンハウスに投資する傾向があります。
ただし、外国人が購入できる集合住宅は、1棟あたりの総戸数の40％までに制限されています。
海外法人は、資本金の60％以上がフィリピン資本であれば、フィリピン国内に土地を所有できます。
また、フィリピン人の名義を貸すことは処罰の対象となるため、お勧めできません。
フィリピン不動産投資の税金
外国人は、フィリピンの不動産投資から得た所得に対して個人所得税が課せられます。
外国人居住者または外国人非居住者（180日以上の滞在）の場合、税率は国内源泉所得に対して5％～32％です。
滞在期間が180日未満の非居住外国人の場合、所得税率は国内源泉所得に対して一律25％です。
また、税務管理委託料として、賃料の1ヶ月分または10％程度の支払いが必要となります。
一方、不動産を売買する場合には、下表の内容に従って税金がかかります。
不動産譲渡税：約0.75％（売買価格と市場価格のいずれか高い方に課税）
キャピタルゲイン税：6％（売却価格または市場価格のいずれか高い方に課税）
付加価値税：12％（320万ペソ以上の物件に課税）
フィリピン不動産投資が注目される理由
フィリピンは、不動産投資を検討する上で、将来性やメリットが高い国の一つです。
ここでは、まず代表的な5つのメリットを紹介します。
安定した経済成長により今後も不動産価格の上昇が期待できる
不動産投資において、経済の安定と成長は最も重要な要素です。
新型コロナウイルスの感染拡大により経済活動が抑制された2020年は、フィリピン経済も停滞し、実質経済成長率はマイナス9.5％でした。
しかし、翌2021年には一転して5.7％。
この10年間は世界的に見ても6％前後の高水準を維持しています。
安定した経済成長のおかげで人々の所得が増え、不動産購入意欲も高まっています。
また、GDPの6割を占めるBPO産業（コールセンターなど業務のアウトソーシング）を含むサービス産業も好調です。
人口増加、需要拡大が見込まれる
フィリピンの国勢調査によると、人口は109,035,343人（2020年調査）であり、少子化の日本とは異なり、人口は増加傾向にあります。
現在のフィリピンの人口分布は理想的なピラミッド型で、若年層ほど人口が多いです。
いわゆる人口ボーナス期です。
人口に対して労働力が豊富なため、経済成長の促進が期待できると言われています。
国連はフィリピンの現在の人口分布が2050年頃まで続くと予測しています。
人口増加は不動産需要に直結します。
経済成長との相乗効果により、不動産需要は拡大し続けると予想されるでしょう。
不動産価格が比較的安い
フィリピンの通貨はペソで、現在のレートは1PHP（フィリピンペソ）≒約2.46円。
物価は日本の1/2～1/3と言われています。
経済成長著しいフィリピンとはいえ、コンドミニアムの価格は日本より安く、平米単価は東京の1/4程度と言われています。
フィリピンでは、高級コンドミニアムが以下のような価格で購入できます。
フィリピンでは、東京の高級コンドミニアムと比較してリーズナブルな価格で高級コンドミニアムが購入できるため、分散投資の候補として検討しやすい国であると言えるでしょう。
期待される外国人駐在員の増加と入居
前述の通り、GDPの6割を占めるBPO産業などのサービス産業が好調で、コールセンターだけでなく、IT分野の開発業務やバックオフィス業務も拡大しています。
今後は欧米諸国の企業から派遣される駐在員の増加が予想されます。
家賃補助のある駐在員は、高くても質の高いマンションを欲しがる傾向があります。
滞納リスクの少ない外国人駐在員をターゲットにするためにも、良い物件を所有することがポイントです。
期待利回りが高い
期待利回りは、1年間の想定家賃収入×不動産価格×100で算出されます。
フィリピンのコンドミニアムの平均期待利回りは6.13％、中には9％に達する物件もあり、これはアジアでも有数の高利回りと言われています。
東京の人気エリアでも利回りは4％～4.3％程度です。
物件価格が安く、利回りの良いフィリピン不動産への投資は、初めて海外不動産に投資する人にとっても投資しやすい物件といえるでしょう。
フィリピン不動産投資の人気エリア5選
フィリピンでは、どのエリアが不動産投資で人気なのかをチェックすることが、より高い利益につながります。
それでは、フィリピンの不動産投資で人気のエリアを5つ、詳しく紹介していきます。
マカティCBD
マカティCBDエリアには大企業や中小企業が集まるビジネス街があり、多くのビジネスマンが働いています。
そのため、高所得のビジネスマンが近隣の高級コンドミニアムや戸建住宅を購入することが多く、中古物件でも売却しやすいエリアです。
ダバオ
ダバオは世界最大の都市で、マニラに負けず劣らず栄えている都市です。
若者が集まる街でもあり、学校、娯楽施設、スーパーマーケット、交通機関、医療など生活に必要なものが全て揃っている街でもあります。
そのため、長期的に住む人も多く、長く安定した収入を得られる街として不動産投資に人気があります。
ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）
ボニファシオ・グローバル・シティ（BGC）もフィリピンで人気のエリアです。
有名ブランド店が立ち並ぶ商業地区には、世界各国の料理が楽しめる高級レストランも多いです。
また、ナイトクラブやカクテルバーには地元の富裕層が多く集まり、高級マンションや戸建て住宅には20～30代の若者が多く住むなど、活気のある街です。
オルティガス
ショッピングモールが点在するオルティガスは、家族連れに人気のエリアです。
フィリピンで2番目に大きなビジネス街があり、近隣の高層コンドミニアムに住むビジネスマンやその家族が集まります。
また、比較的低価格で買い物ができるオルティガスは、留学生に選ばれるなど治安も比較的良いです。
セブ
150以上の美しい島々を見ることができるセブ島も外国人観光客に人気です。
16世紀のスペイン植民地時代の色彩を残す建物や街並みは有名な観光スポットです。
また、リゾート開発が進み、日本料理から韓国料理、西洋料理まで様々なレストランが軒を連ねています。
さらに、リゾート地としての開発も進んでおり、老後はここで暮らしたいという人が世界中から集まっています。
フィリピン不動産投資のメリットとデメリットを理解しよう
価格が日本の1/4、為替リスクが低い、ローンが組める、長期収入が期待できます。
一方で、プレビルド物件のデメリット、バブル崩壊のリスク、不動産管理会社のサービス内容の違い、売却までにかかる時間なども理解しておく必要があります。
これらのメリット・デメリットを理解することで、常に冷静かつ適切な対応ができるようになります。
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