不動産投資に失敗する原因として、赤字になるケースのほかに黒字であるにも関わらず失敗するケースもあります。
黒字倒産する前に起こるのがデッドクロスであり、デッドクロスの状態に陥らないようにすることが重要です。
そこで、デッドクロスの発生原因から、避けるための方法まで詳しく解説します。
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不動産投資に失敗する原因として、赤字になるケースのほかに黒字であるにも関わらず失敗するケースもあります。
黒字倒産する前に起こるのがデッドクロスであり、デッドクロスの状態に陥らないようにすることが重要です。
そこで、デッドクロスの発生原因から、避けるための方法まで詳しく解説します。
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デッドクロスとは、ローンの返済金額を減価償却が上回った状態を指します。
減価償却額は不動産を購入した際に一括で経費計上するものではなく、使える期間の中で振り分けることで年ごとに経費計上するものです。
不動産を購入した際に資金として計上したうえで、利用する期間の中で分配します。
借り入れ返済額は返済していく中で減少するため、減価償却が高くなるケースもあるのです。
帳簿のうえで利益が黒字であっても、手元の資金がない状態をデッドクロスと呼びます。
黒字の所得税を支払うことによって、不動産経営においての収入がマイナスになる状態です。
継続的にデッドクロスの状態になると、手元の資金がなくなりなくなり倒産するリスクがあります。
ただし、デッドクロスには回避方法も存在するため、回避方法を実践していなければ黒字倒産につながる可能性が高くなるでしょう。
デッドクロスが起こる原因は、減価償却に関する現金支出がない帳簿上の経費や、融資額返済に関する経費計上を行えない元本返金が挙げられます。
デッドクロスの仕組みを認識するためには、帳簿上だけではなく手元に存在する現金と帳簿上の利益が同額ではないという点を知っておく必要があるでしょう。
都合上の利益と手元の現金が一致しないことに関わるものが、借り入れ返済額と減価償却だといえます。
減価償却は現金の支出に関わることのない帳簿上の経費であるため、計上をすれば当然経費が増えることが特徴です。
ただし、月々の融資額返済は現金の支出を要し、経費として利息部分のみしか計上できません。
元本返済については経費として扱われないのです。
融資返済が進むことによって元本返済を行えるため、利息は減少します。
経費としての利息も減少するため、経費として計上不可の現金支出は増加するのです。
このような仕組みで元本返済額を減価償却額が上回ることで、デッドクロスの状態に陥ります。
不黒字倒産となるデッドクロスを避ける方法も存在します。
不動産投資を行う前に実践できる方法が多いため投資前にチェックしておきましょう。
デッドクロスとは現金が不足することがネックとなるため、事前に避けることと、デッドクロスの状態になった場合の対策が重要です。
動産投資で陥る可能性の高いデッドクロスは、正しい方法で対策をとることによって避けることが可能です。
そこで、そもそもデッドクロスにならないための対策方法を紹介します。
不動産を購入する際に自己資金を投入しましょう。
購入の際に自己資金を入れることによって、返済するローンそのものを減少させることが可能です。
ローンの元本金額が少ないほど、当然利息も少ないため、資金が不足するといったリスクを避けられます。
また、黒字の所得税を支払うための納税資金を用意しておくことも大切です。
事前に納税資金を積み立てておくことによって、所得税を支払えないなどのトラブルも避けられるでしょう。
中古物件を購入したのであれば、築年数が関係しているため減価償却可能な期間も短縮されます。
つまり、レッドクロスに陥る期間も早くなってしまう可能性があるのです。
新規物件を購入することで長い期間減価償却が可能であるため、デッドクロスを避ける方法として最適でしょう。
デッドクロスに陥った場合、融資の借入期間を延長することがポイントです。
借入期間を延長することによって現金支出を減少させる方法もあります。
月々の融資返済額を減らすことで、当然負担を軽減させることが可能です。
また、繰り上げ返済を行って利息分の支出を減らすことにより、トータルで支払う金額を抑えられます。
具体的にはローンを乗り換える方法が有効です。
借入期間を延ばすことによって毎月の返済額を減らすことが可能となります。
ローンについては利率の見直しも行い、利息を減少させることが可能であれば、乗り換えることも検討します。
減価償却期間が終了している際には、減価償却が計上不可の物件不動産は売却しましょう。
そして、新しく不動産を購入することによって減価償却費も計上することが可能です。
自己資金に余裕がある人は、繰り上げ返済をすることによってトータルの融資返済金額を減少させることが可能です。
新規の不動産を購入する、もしくは買い替える方法も有効です。
現在所有しているものを売却し現金化したうえで、新しい不動産を購入することによって減価償却費を計上できます。
利回りは、投資金額に対する収益額がどの程度かを算出するための指標です。
デッドクロスは不動産投資で多くの現金を残すことによって避けられます。
不動産投資による収益額を上昇させられるのであればデッドクロスは避けられるでしょう。
最も重要なことは、しっかりとシミュレーションを行いデッドクロスに陥りそうなタイミングを把握することだといえます。
デッドクロスにおいて重要なポイントはキャッシュ不足です。
キャッシュ不足の原因となるのが、減価償却費が減ることと借り入れ金額が増えることであります。
デッドクロスを避けるための根本的な考え方としては減価償却を調整することによって実践し、現金支出を減少させ減価償却を再度増加させるといった方向で検討しましょう。
デッドクロスの回避方法を実践していなかったり避ける方法を実践してもデッドクロスに陥ってしまったりした場合には、いくつかの対処方法を行い、黒字倒産を避けましょう。
融資の返済方法としては、元利金等返済と元金均等返済の2種類が存在します。
ポイントは、元利金等返済の場合は借入期間中返済額が一律であることです。
返済が進むごとに、返済額のなかで元本の割合と利息の割合が変動します。
返済を始めた当初は利率の割合が大部分を占めますが、返済していくにつれ減少することが特徴です。
元金均等返済は元金返済額が一律であり、返済を進めるにつれて利息額だけが減少していく方法となります。
元本と利息のトータル返済額が返済開始当初から少しずつ減少するのです。
元金均等返済は元金均等返済と比較するとトータルの支払額が少なくなります。
ローンの借り換えによって融資期間を延ばせるのであれば、毎月月々の返済額の負担も減るでしょう。
結果としてキャッシュフロー改善を期待できる方法です。
ローンの借り入れが難しい場合には返済条件の交渉を依頼してみましょう。
交渉が成功すれば返済期間の延長も可能です。
減価償却費を確保できるときに、可能な限り家賃収入を貯めておく方法も有効です。
一定の貯金を行えれば、デッドクロスに陥った際の納税額が上がった場合にも持ちこたえられるでしょう。
また、修繕など出費に対しても対応することが可能になります。
デッドクロスは、事前に避けることによって黒字倒産を予防できます。
不動産投資に失敗しないためにもデッドクロスの仕組みをしっかり理解しておくことが大切です。
安定して不動産投資を行うためにも、デッドクロスの回避方法を実践しましょう。
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いでしょう。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらったり、情報収集をしたりすることが重要です。
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