成功者はなぜアパート投資を選択するのか？新築アパート経営と他の不動産投資で異なる点
比較的安定した投資先として注目されているアパート投資ですが、具体的にどのように利益を得ることができるのでしょうか。
今回は、不動産投資の中でもアパート投資に興味がある方のために、アパート投資の仕組みや始め方を紹介します。
また、他の投資と比較したアパート投資の良い点・悪い点も確認していきましょう。
不動産投資：新築マンション（RC）or新築アパート
「区分物件を買うより、一棟丸ごと買った方が良さそうだ」と思い始めたら、次の問題は “アパート “を買うか、”マンション（RC）”を買うかです。
お金があれば新築マンション（RC）がいいと思われがちですが、不動産投資の観点から見ると意外とそうでもありません。
新築アパート」と「新築マンション（RC）」を比較される方も多いので、それぞれのメリット・デメリットを考えてみましょう。
新築マンション（RC）のメリット・デメリット
メリット
① 完成時にオーナーの誇りを感じることができる
② 躯体がしっかりしているので災害に強い
③ 耐用年数が長い
④ 防音性が高い
⑤ 土地が狭くても容積次第で上へ増築でき、戸数が確保できる
⑥ 火災保険料が安い
デメリット
①建築費が高いため、借入期間を長くしないと採算が合わない(借入期間の目安：40～47年）
② 1棟あたりの借入件数が多く、小回りが利きにくい
③エレベーター等のメンテナンスコストが比較的高い
④ 1室で事故が発生すると全室に影響する
⑤ 躯体の耐久性の高さに比べ、設備の耐久性が低く、居住者のニーズにマッチする期間が短い
⑥ 20～30年経つと⑤の内容に悩まされる
⑦償却期間が長い
⑧コストが高いため、初期賃料を高く設定しないと利回りが低い
新築のRCの耐用年数は50～60年と長いですが、それに比べて各部屋の設備の耐用年数は20～30年と短く、30年を過ぎるとメンテナンス費用がかさみ始めます。
また、20～30年も経てば借り手のニーズも変わり、新築当時は最先端だった部屋も古くなり、空室が目立つようになります。
不動産投資：中古マンションor新築マンション
初めて不動産を購入する人の多くは、まず中古物件を購入しようと考えることが多いです。
中古物件は安く手に入りますし、購入前にある程度入居状況を確認することができます。
確かに、いきなり高額な新築を購入するよりも、少額の中古から始めるのは賢明な判断かもしれません。
中古物件はハイリスクだが、新築物件より安く購入できるため、経営がうまくいけば大きなリターンが期待できます。
物件の良し悪しを見極める目があれば、中古物件で大きく儲ける経営を目指すこともできます。
しかし、その前に「中古物件を売る側の立場」について一緒に考えてみましょう。
中古物件を売る側の立場大きく分けて3つのケースがあります。
比較的新しいが売り物件
建ててから3～4年しか経っていない建物を売りに出すということは、「失敗しかけたから売りに出す」と考えていいでしょう。
新築とはいえ、すでに空室だらけでスプレッドもマイナス、家賃収入だけではローン返済は不可能です。
売主は “赤字物件を早く手放したくて仕方がない “という心境なのでしょう。
5年経過後に売りに出される
建築後5年経過していれば譲渡所得税が軽減されるので、売却するケースも確かにあります。
しかし、まだしっかりと経営ができるのであれば、売却する必要はありません。
この場合、売主の考え方は次のようになります。
“赤字にはならずに済んだが、建物が古くなってきたことを考えると、早めに売却して一度利益を出したい”
“それを元手にまた新築を買って、同じように売って、それを繰り返して利益を出す”
“買った物件に思い入れがない”
などです
10年後に売りに出す
“減価償却で節税できたが、そろそろ買い替え時かもしれない”
“甘い汁を吸ってしまったので、維持費がかかる前に新しいものに買い換えよう”
“借金も完済したから、今売れば資金がたくさん手に入る”
そう考える人は多いです。
上記のいずれの場合も、売主は自社の利益のために行動します。
価値のある不動産を安く売る人はいません。
そのような思惑で中古マンションを購入することは、かなりリスキーであることが理解できると思います。
新築マンションの売主の立場
次に、新築マンションの売主の立場も一緒に考えてみましょう。
利益を出さないと売れない
販売業者も会社ですから、会社の利益が上乗せされなければ売却できません。
しかし、会社の利益だけを追求すれば、オーナーから支持されません。
そのため、各企業は新たな土地の購入や新商品の開発など、常に進化し、より良い商品を生み出すための努力を惜しまないのです。
ある意味、そうした苦労が「価値（利益）」となり、スムーズに売れるのだと思います。
さらに、「去年より今年、今年より来年」と売上を伸ばすことが企業の使命です。
その使命を果たすため、同社は日夜努力を続けています。
近道も、手を抜くこともありません。
新築マンションは、そんな同社の努力の賜物といえるでしょう。
不動産投資：区分所有マンションor新築マンション
不動産投資を始める人が最初に購入する商品としては、「区分所有マンション」が圧倒的に多いです。
アパートのように一棟まるごと購入するよりも価格が安いため、「試しに・・・」という気持ちで購入しやすいようです。
投資対象としてのマンションのメリット・デメリットを考えてみましょう。
区分所有マンションのメリット・デメリット
メリット
① 投資未経験者にとって、少額の自己資金で比較的簡単に投資できる
② 少額の自己資金や借入金で始められる
③ 年間の確定申告で損益通算することで所得税の還付を受けることができる(ただし上限あり）
デメリット
① 管理費以外に、修繕積立金などの毎月の経費がかかる
② 毎年損益通算できる時点で赤字覚悟が必要
③他の部屋で事故が起きると、全体に影響する可能性がある
④ 中古市場で売買する場合、部屋ごとに管理会社が変わるケースがある（どんな入居者が入るかわからない）
⑤ 一人のオーナーが安い家賃で募集すると、建物全体が安い方に影響されやすい
⑥ 基本的に毎年赤字なので、仕事を辞めると払えなくなる可能性がある
⑦ 退去すれば次の入居者が決まるまで収入がなくても支払いは待ってくれない
⑧ 部屋の権利（土地がない）の関係で古い家ほど値段が安い
⑨各ビルに何十人、何百人とライバルがいる
⑩ 売るなら損切り覚悟で
⑪ ユニットローンは重すぎてアパート融資の審査が通らない
不動産投資を始めるのであれば、“まずは区分所有マンションで修行し、どんなものか理解してから一棟ものに手を広げる”という考え方もあると感じますが、初心者は新築アパート経営から始める方法も検討しましょう。
アパート投資の始め方
では、アパート投資はどのように始めたらよいのでしょうか。
投資物件を購入するまでの基本的な流れを簡単に説明します。
投資戦略の決定
まずは、どのような目的で、どれくらいの資金を使ってアパート投資を始めるのかを整理し、明確にしましょう。
運用できる資金から、エリアや利回り、新築・中古物件など、大まかな投資戦略を決めていきます。
情報収集
投資戦略が決まったら、次は物件情報の収集です。
インターネットや不動産業者を利用して、自分の戦略に合った物件を探しましょう。
ある程度ターゲットが絞れたら、周辺の賃貸市場や入居状況、競合物件、今後の都市開発計画などをチェックします。
不動産投資の成功のひとつは物件選びなので、慎重に行いましょう。
現地調査
候補となるエリアや物件が見つかったら、実際に現地に赴き、周辺環境を確認します。
すでに建っている物件の場合は、できれば内覧をしましょう。
これからアパートを建てる場合、土地調査を行い建築条件を確認する必要があります。
現地調査は、インターネット上の情報や各種資料からは得られない情報を得ることができるため、欠かせないものです。
不動産会社の現地担当者からは有益な情報が得られる可能性が高いです。
特に、時間帯を変えて利便性や住環境を確認してみよう。
事業計画・資金計画の作成
購入物件が決まったら、事業計画書と資金計画書を作成しましょう。
長期的にどのように利益が出るのか、資金繰りに問題はないかなどをシミュレーションし、採算がとれるかどうかを確認する必要があります。
ただし、サラリーマンが都市部でアパート経営をする場合、土地代が高くフルローンが組めず、多額の自己資金が必要になります。
しかし、そのような場所は築年数が経過すると家賃が下がる傾向にあります。
そのため、事業計画を立てる際に家賃が下がることを前提に計画を立てないと、後々返済ができなくなる可能性があります。
また、金融機関に融資を申し込んでもらいましょう。
自分で融資を開拓することもできますが、不動産会社に提携している金融機関を紹介してもらうこともできます。
自分で申し込むよりも有利な条件で融資を受けられる可能性があります。
契約
準備が完了したら、物件と土地の売買契約、工事請負契約（新築の場合）を結びます。
引き渡し・運営開始
決済が完了し、物件が引き渡されたら運営開始となります。
アパート経営の場合、管理対象が一棟丸ごとなので、範囲が広く複雑です。
信頼できる管理会社を探し、管理を委託することをお勧めします。
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