“頭金を用意しなくても不動産投資を始めることは可能なのでしょうか？”
“頭金なしのフルローンなら、経費を抑えて利益を増やせるのでは…”
今回は、不動産投資に必要な頭金は本当に2割なのかを紹介します。
また、自己資金ゼロで不動産投資を始める場合のリスクについても詳しく解説します。
不動産投資に頭金はいくら必要？
契約する金融機関にもよりますが、頭金0円でローンを組んで物件を購入するフルローンプランを利用して不動産投資を始めることができます。
頭金が必要なケース2つ
希望融資額に達しない場合金融機関から融資を受ける前に、査定を受けなければなりません。
金融機関の審査の結果、残念ながら融資額が希望額に満たないということも起こりえます。
物件を購入する前には、融資額だけでは足りない頭金を準備する期間が必要です。
金融機関は、立地や周辺環境、築年数など物件そのものの価値を考慮して融資額を決定します。
さらに、購入者の年収や年齢などもチェックされ、融資に適しているかどうかが判断されます。
融資のタイミング金融機関が貸し渋りをしている時期に投資用不動産を購入しようとしても、希望通りの融資が受けられない可能性があります。
そのため、融資が引き締まるタイミングで融資を受けたいのであれば、頭金を準備する必要があります。
不動産投資にはどれくらいの資金を投入すればいいのか？
不動産投資に興味を持ち、これから始めようとする方にとって、“いくら用意すればいいのか？”、”銀行からいくら借りられるのか？”など、お金に関する疑問は多いものです。
ここでは、必要な頭金と不動産投資融資額の目安を紹介します。
大きなお金が動く買い物だからこそ、余裕を持って計画を立てましょう。
頭金の割合は2割って本当？
2019年、金融庁が投資用不動産の融資に関するアンケート調査結果を発表しました。
その結果、多くの金融機関が購入費用の一部を自己資金で賄うことを求めていることがわかりました。
金融機関が頭金を求める理由は、融資した金額をきちんと返済できる能力があるかどうかを見極めたいからです。
頭金の一般的な目安は「物件価格×10％～20％」と言われています。
3,000万円の物件を購入するのであれば、300万円から600万円程度の頭金を用意するのが理想です。
不動産投資ローンは年収の8倍程度が目安
不動産投資ローンの融資額は年収の5倍から10倍の間で決められることが多いですが、目安は年収の8倍程度です。
年収500万円の場合、4,000万円が標準的な融資額です。
ただし、すべての人が「年収×8倍」の融資を受けられるわけではないので注意。
経済状況や物件、購入者の条件によって融資額は異なります。
若ければ若いほど、年収が低ければ低いほど、融資額は低くなります。
現在の状況でいくら借りられるか、金融機関に相談してみるとよいでしょう。
不動産投資で頭金を入れるメリット・デメリット
不動産投資のメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリットしかないと思っている方も多いと思いますが、実は言い切れない部分もあります。
頭金を預けるメリット
不動産投資において頭金を入れるメリットは大きく2点。
頭金を入れることで、その分融資額が減りますので、返済の負担が減ります。
また、頭金が多いほど金融機関の審査に通りやすくなるため、頭金は確実にローンを利用したい方にとって戦略的な項目といえます。
頭金を入れるデメリット
頭金の準備に時間がかかるというデメリットもあります。
不動産投資は早く始めれば始めるほどメリットを享受できる期間が長くなりますが、頭金が用意できるまで始められないと機会損失にもなりかねません。
頭金がないとリスクがあることを理解する
自己資金を減らさずに不動産投資を始められるのがフルローンの魅力ですが、それ以外にもメリットがあります。
頭金なし（フルローン）のデメリットについて解説していきます。
ローン返済額増加のリスク
フルローンのデメリットは、頭金を入れない分だけ月々のローン返済額が増えることです。
家賃収入からローンの返済額を支払うのが不動産投資の一般的な方法ですが、返済額によっては家賃収入だけでは返済しきれない可能性もあります。
空室になったり、修繕の必要性が出てきたりすれば、たちまちキャッシュフローが悪化し、自己資金を取り崩すことになるリスクもあります。
出口戦略への影響リスク
フルローンによる不動産投資は、出口戦略（売却時）に影響を与える可能性があります。
投資用不動産を売却するタイミングとしては、購入時に比べて物件の価値が上がった場合や、賃貸経営が行き詰まった場合などが考えられます。
ただし、フルローンで物件を取得した場合、返済額がかなり高額になるため、売却しても残債が返せない可能性があります。
手持ちの資金で残債を返済できるのであればいいのですが、手持ちの資金がなければ売却もできず、経営改善のための資金も確保できません。
不動産投資で大切なことは、物件を買って終わりではなく、長期的なプランを考えることだと肝に銘じておきましょう。
金利上昇の影響は大きい
金利は、今後どうなるかわかりません。
世界的に金利が上昇しているので、日本も金利上昇に向かう可能性は十分にあります。
フルローンを利用する場合は、金利上昇の影響を大きく受けます。
フルローンを利用すると支払利息が増えるので、金利上昇で赤字になる可能性が高くなります。
金融機関の審査に通るからといってフルローンを利用するのではなく、事前に残高シミュレーションをして慎重に検討しましょう。
不動産投資の頭金：まとめ
不動産投資ローンを利用するにあたり、頭金を入れることのメリット・デメリットは様々です。
すべての要素を含めてシミュレーションを行い、頭金の金額を算出してみましょう。
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