これから不動産投資を始めようとする方は、”自己資金はいくら必要なのか？”と気になるのではないでしょうか。
“100万円あればできるのか？”、”500万円あれば大丈夫なのか？”など、それぞれの資金状況に合わせて情報を探している方もいるのではないでしょうか。
不動産投資における自己資金は、一般的に “ローンの頭金＋初期費用 “として用意されることが多いです。
そこで、不動産投資における自己資金について、様々な角度から詳しく解説します。
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不動産投資はいくらから？自己資金の内訳は “頭金＋諸費用”
一般的に、不動産投資の自己資金は “頭金＋諸費用 “に充てられます。
諸費用：
●不動産会社への仲介手数料
●司法書士報酬
●印紙税
●登録免許税
●固定資産所得税
●火災保険料・地震保険料
●ローン借入時の事務手数料
自己資金ゼロで不動産投資を始めたいという方もいると思いますが、頭金や諸費用をローンでまかなうにはそれなりのリスクがあります。
不動産投資自己資金の金額別！購入可能物件の金額目安
ここからは、自己資金を15～30%と考えた時に、いくらの収益物件を購入できるかを解説します。
自分がいま不動産投資に投じることができる金額を思い浮かべながら、イメージしてみてください。
ここで使う計算式は以下のようになります。
購入可能な物件価格＝自己資金÷（15%または30%）
| 自己資金の金額 | 購入可能物件 | 購入可能物件の種類 |
| 100万円 | 300万円~600万円 | 格安の区分マンション（中古） |
| 300万円 | 1,000万円～2,000万円 | 区分マンション（中古） 戸建賃貸（中古） |
| 500万円 | 1,600万円～3,300万円 | 区分マンション（中古） 戸建て賃貸（中古・新築） 格安の一棟アパート（中古） |
| 1,000万円 | 3,300万円～6,600万円 | 区分マンション（中古・新築）
戸建賃貸（中古・新築） |
| 2,000万円 | 6,600万円～1.3億円 | 区分マンション（中古・新築） 一棟アパート（中古・新築） 一棟マンション（中古） 収益ビル(中古) |
| 3,000万円 | 1億円～2億円 | 一棟アパート（中古・新築） 一棟マンション（中古） 収益ビル（中古） |
不動産投資の初期費用は不動産価格の差によって異なる
これまで紹介した初期費用を合計すると、約80万円～100万円程度になります。
どのような不動産投資ローンを利用するか、物件の固定資産税評価額などによって総額は変動します。
不動産投資ローンを利用した場合、2,000万円の物件を購入できるでしょう。
自己資金が80万円～100万円以上あればマンションオーナーになれます。
不動産取得税と初期費用の関係
不動産取得税は、不動産を購入した人にかかる地方税です。
国ではなく都道府県に納めます。
不動産の所有権を取得すると納税の義務が生じますが、購入時に支払うわけではありません。
納税通知書は購入後3～6ヶ月後に届くのが一般的ですが、場合によっては1年かかることもあります。
収益不動産に対する不動産取得税の税率は4％です。
この税率は不動産の価格ではなく、固定資産税評価額に対して適用されます。
納付時期は遅ですが、初期費用に含めておくのが無難です。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の物件であれば、数カ月後に40万円を支払う。
不動産取得税も考慮して自己資金を準備しましょう。
20～30代のサラリーマンでも、不動産投資ローンを利用すればマンションオーナーになれます。
慎重に投資すれば、物件価格の8％～10％の自己資金があれば安心です。
不動産投資の自己資金はいくら？
初期費用は「諸経費」に相当します。
不動産投資ローンを利用する際は、頭金としていくら用意するかを検討しましょう。
不動産投資ローンの頭金は、物件価格の1～2割程度が目安です。
1,000万円の物件で100万円から200万円程度を見ておきましょう。
また、お金を多く入れれば金利を払いやすくなるという考え方もあります。
ただし、不動産取得税など、あとからかかる費用があることも意識しておきたい。
無理に頭金を多く払って自己資金が底をつかないよう、ある程度の支出をまかなえる資金を確保しておきましょう。
不動産投資の初期費用を抑えるポイント
これまで紹介してきたように、不動産投資の初期費用には頭金を含めて考えてみましょう。
頭金を考えると、初期費用が高額になると思われるかもしれません。
初期投資費用を抑えるコツを紹介します。
手元に残る自己資金とのバランスも考慮して節約を考えてみましょう。
仲介手数料の値下げ交渉
不動産投資の仲介業者を通して物件を購入する場合、売買契約が成立すれば成功報酬として仲介手数料が支払われます。
仲介手数料の金額は一定ではありません。
不動産投資会社からの提示価格もありますが、交渉次第で安くできる場合もあります。
交渉内容によっては担当者のモチベーションが下がってしまうので注意が必要です。
自己資金に不安があるなど、検討できる正当な理由が必要です。
頭金を減らす
不動産投資ローンで頭金を支払うとその分費用がかさみます。
不動産投資ローンの頭金を減らすことで、初期費用の総額を抑えることも可能です。
しかし、この方法には懸念点もあります。
頭金の額は不動産投資ローンの審査に関わる項目です。
頭金を少なく設定することで、融資条件が厳しくなり、審査に通らない可能性があります。
頭金を少なく設定すると、初期費用の総額は少なくなりますが、融資総額は多くなります。
借入総額が大きいと、金利負担が大きくなり、経営を圧迫する可能性があるので注意が必要です。
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