不動産投資を行うにあたって不安要素となるのは、空室率だといえます。
収入にも関わる問題であり、空室率のリスクを考えて不動産投資を躊躇っている人も多いのではないでしょうか。
そこで、空室率が上昇する原因や、空室を出さないための方法について紹介します。
空室率が上昇する原因とリスク
立地が良く、見た目もきれいな物件でも、空室になれば当然収益は低下するのです。
1棟投資している人や、区分所有であってもいくつかの部屋を保有している場合には1～2室の空室が生じても補うことが可能ですが、1室保有の場合には、空室があれば収入は無くなります。
不動産投資において重要な空室率が上昇する原因から知ることが大切です。
人口減少が大きな原因
空室が増加している原因は、日本の人口が減っているにも関わらず不動産が増加しているためだといえるでしょう。
総務省統計局が2018年に行った調査では、総人口は約1億2652万人であり、前年と比較して23万人も減っています。
2013年の調査では約1億2741万人であったため、数年で約90万人も減っており、政府は2050年には日本の総人口は1億人を下回ると予想されており、年々人口が減少していくと考えられるでしょう。
不動産については、エリアごとのニーズがある場合でも、日本全体で考えると人口が減ることで必然的に不動産も必要なくなります。
日本の人口が減っていることは、不動産投資における空室率上昇の原因だといえるのです。
税金対策の建物も多い
人口は減少しているにも関わらずアパートやマンションなどの住宅は増加傾向にあり、建築された住宅のなかには、相続税対策のものも多いです。
財産は、お金で相続することで授受した現金に対して課税されるものですが、不動産を相続することにより、固定資産税評価額で課税されます。
不動産の固定資産税とは、建物が再建築価格方式、土地が路線価で計算されることが特徴であり、売買価格と比較して固定資産税がさがることが多いです。
加えて、賃貸用不動産が建設されているケースでは評価額はさがることで、相続税もさがります。
相続税対策として建設されたマンションやアパートが増加したことで、住宅の数は多くなっているといえるでしょう。
また、相続税率の引き上げと基礎控除額の縮小が原因で、これまで相続税の支払いが必要なかった人でも支払わなければならないケースが増え、住宅の建設が増えたのです。
空室率が上がる物件の特徴
人口の減少、住宅の建設増加に伴い、空室率は上昇傾向にあります。
しかし、そのなかでも特に空室率が上がる物件には特徴があります。まずは、家賃が高いことです。
不動産があるエリアの家賃相場よりも高い家賃に設定している場合、入居率がさがるため空室率は上がります。
同じレベルの設備、築年数の不動産の場合、一般的に家賃の安い部屋を選択するためです。
さらに、入居者を募集している旨は不動産会社に紙面で貼るだけではなく、インターネットにも掲載する必要がります。
どれほど好立地できれいな住宅であっても、部屋探しをしている人に認知してもらえなければ空室率が上がってしまうでしょう。
入居者の募集については、不動産会社との連携がとれていない場合や、関係性を築けていない場合など、部屋を紹介してもらえなくなるため空室率の上昇につながります。
また、不動産の印象も重要なポイントです。
部屋が汚い、敷地内が暗いなど、メンテナンスを行っていないと、内見に来た人の心象も悪くなります。
印象が悪くなると、エリアの家賃相場よりも家賃を低く設定していても入居が決まらず、空室率が上がるため注意が必要です。
簡単にできる空室対策
空室対策は、空室率が上がる原因を1つずつ解消することがポイントです。
入居者の目線でアピール
入居する人の目線・気持ちで不動産をアピールしましょう。入居者が求めるもの、不動産周辺の環境などを、投資家目線ではなく入居者の目線で確認してみると、強みが見えきます。
例えば、不動産の近くにスーパーやコンビニがあれば、一人暮らしの人にもファミリー層に対して強みとしてアピールすることが可能です。
さらに、現代ではパソコンやスマートフォンなど複数のコンセントが必要になるため、寝室やリビングなど便利な場所にコンセントがあれば、アピールポイントにできます。
加えて、不動産のデメリットだと認識していた部分についても、見方を変えることで強みになる可能性もあるのです。
繁華街や栄えている駅前から遠いのであれば「治安が良く閑静な住宅街」、郊外の場合には「自然豊か」など、部屋探しをしている人に対してアピールできることや、強みになることを積極的に広告に載せましょう。
不動産会社と連携する
不動産会社で優先的に不動産を紹介してもらえるように、関係を築いておくことも重要です。
部屋探しをしている人に直接部屋を紹介し、内見から契約までを行うのは不動産会社であるため、良好な関係を保つ必要があります。
連絡を取る、多少の事では文句を言わないなど、人と接する際の最低限のマナーを守るだけでも十分です。
不動産会社に優先的に部屋を紹介してもらうためには、数千円程度の値引き交渉は不動産会社の判断に任せるといったこともポイントです。
ただし、値引き交渉を任せる場合には、利益が出る程度に留めましょう。
インターネットサービスを活用
不動産投資を成功させるためには、不動産会社との付き合いが必要不可欠であることを認識することが大切です。
空室率が上がる主な原因は、エリアの家賃相場よりも家賃設定が高いことが挙げられます。
空室対策を行うさいには、現在の家賃が適正価格であるかをチェックしましょう。
不動産会社のインターネットサイトでは、家賃相場を無料で確認できます。インターネットサイトのなかには、不動産投資家（オーナー）が無料で利用できるサイトも存在するため、積極的に利用する方法が有効です。
不動産会社に入居者募集を委託するだけではなく、自身でも募集を行うと良いでしょう。
自身で募集をかけることが可能なサービスのなかには、成約した場合にのみ仲介手数料1ヶ月分の成功報酬を支払うシステムであるため、コスト面では非常に使いやすいといえます。
すぐに入居できる状態にしておく
入居者が部屋を借りる際には、家賃・仲介手数料・敷金・礼金・管理費・保証料や鍵交換代といった様々な費用を支払わなければなりません。加えて、家電なども揃える場合には非常に大きな出費となるのです。
そのため、家具と家電があらかじめついている物件であれば、入居希望者は出費を抑えられるため入居しやすくなり、結果として空室対策につながります。
ただし、個性的な部屋は入居者を選んでしまうため、効率的に空室対策を行えません。
家具や家電は可愛いものや、黒やグレーなど暗い色ではなく、ホワイトやベージュなど男女年齢問わず利用しやすいものにしましょう。
不動産投資では空室になりにくい物件を選ぼう
不動産投資開始後の空室率を上げないために、投資前の段階で空室が出にくい物件を選択することが重要です。
空室率が上がりにくい不動産としては、アクセス良好、駅からは徒歩10分程度、セキュリティ対策が万全、清潔感があるなどの特徴が挙げられます。
空室になりにくい不動産選びをしたうえで、不動産会社との関係を良好に保つ、物件のメンテナンスを行う、一定期間空室が続くようであれば家賃や部屋の設備を見直すなど、投資した不動産をしっかり管理しましょう。
不動産投資を始めるならプロに相談しよう
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いでしょう。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらったり、情報収集をしたりすることが重要です。
そこで、おすすめの仲介サービスや、気軽に参加できる無料のセミナーについて紹介します。
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