投資用不動産を購入する際には、数百万円規模の資金を用意しなければなりません。
しかし、お金を用意するためにローンを組まなければならないという点に、不安を感じる人も多いのではないでしょうか。
金融機関から融資を受けることは、不動産投資を行う上で必要不可欠なサポートだといえます。
ローンのなかでも、オーバーローンと呼ばれる方法で融資を受けることによって、多額の自己資金を投資しなくても不動産投資を行うことが可能になるのです。
そこで、安全にオーバーローンを利用する方法を解説します。
フルローンとオーバーローンの違いとは
ローンの組み方として、フルローンとオーバーローンの内容から見ていきましょう。
フルローンの特徴
フルローンは、不動産を購入する際の金額を全額金融機関のローンで補う方法です。
フルローンを活用することによって自己資金0円でも不動産を購入することが可能となります。
フルローンは自己資金をつぎ込む必要がないため、自己資金は別の部分に有効活用し、スピーディーに新規資金形成を進めることにもつながるでしょう。
ただし、フルローンは借り入れ金額が高くなることによって必然的に金利も増えるため、思ったように家賃収入が得られなければ毎月の返済によって収支がマイナスになる可能性もあります。
また、フルローンを利用した際にローンを組めるのは、不動産の購入費用だけです。不動産を購入する際には物件そのものの値段だけではなく様々な費用がかかります。
オーバーローンの特徴
オーバーローンを利用することによって、フルローン+諸経費を含めた額を融資してもらうことが可能です。
自己資金が0円であっても不動産物件を購入できるうえに、賃貸経営まで始められることがメリットだといえるでしょう。
億単位の不動産投資をする場合、諸経費だけでも数千万円となるため、自己資金を用意しなくても良い点は非常に大きなメリットです。
ただし、オーバーローンは非常に条件の良い融資方法であるため、審査基準が厳しい点や一般的な融資と比較すると高い金利である点に注意しましょう。
ローンを組むためのポイント
フルローンやオーバーローンといった融資をしてもらうためには、購入する不動産の積算評価が高いかどうかがポイントです。
積算評価は不動産の担保価格のことを指し、固定資産税評価額と比較して売値が高い不動産の場合は担保評価も高くなるため、フルローンを組みやすくなります。
ただし、不動産投資ローンは金融機関が担保価値のみで融資を決定するものではなく、賃貸経営といった事業に適用される融資のため、借りる側の経営実績や資金力など様々な部分を重視することが特徴です。
担保価値以上の融資をする際には信用を重要視して融資することとなるため、オーバーローンで融資を受けられるかどうかは、借りる側の実績や資金といった属性がポイントだといえます。
オーバーローンが利用される理由
オーバーローンを利用できれば、不動産だけではなく投資経営をするうえで必要な様々な経費まで融資によってカバーすることが可能です。
自己資金が用意できない、少ないなどの場合でも、不動産を購入できるため、積極的に利用する人が多いのだといえます。
自己資金が少ない場合であっても不動産そのものを担保にすることによって金融機関のローンを組むことは可能であり、大きな資産である不動産を入手することで収入を得ることも可能です。
そのような方法は、FX などでも利用されるレバレッジと呼び、個人が短い時間で資産を増やす方法として用いられています。
現金を残すことによって、想像していなかった出費や別の投資へ出資する余裕も生まれるでしょう。
ただし、オーバーローンは借り入れ金額が多いため、同等のリスクもあります。
オーバーローンを利用するのであれば慎重に検討し、リスクも加味して検討することが重要です。
オーバーローンを積極的に薦めたりリスクが少ないなどと説明したりする不動産業者には注意しましょう。
オーバーローンにはリスクがある
オーバーローンのリスクとして挙げられる点は、違法性や危険性があることです。どのようなリスクがあるのかを解説します。
一括返済を迫られるリスク
オーバーローンは毎月月々の返済金額が高くなることが特徴であり、借入金額が増えるため30年・35年といった長い返済期間を確保した場合でも、毎月の返済金額は大きくなります。
当然、借り入れ金額に金利が上乗せされるため、借り入れ金額よりも返済金額は大きくなるのです。
オーバーローンを利用する際には、利回りが高い不動産である必要があります。
利益を確保しにくい不動産でオーバーローンを利用すると、収入と支出収入と返済のバランスが崩れ、返済が滞るなどして金融機関から一括で返済を迫られる場合もあるのです。
一括返済をしなければならない場合は、不動産も売却する必要があるでしょう。
オーバーローンは違法性がある
オーバーローンは違法性がある点にも注意が必要であり、多くのオーバーローンは「かきあげ」と呼ばれる方法で行われています。
不動産投資おける「かきあげ」は、銀行用と実際の契約書を2つ作り、銀行用の契約書には実際の契約金額よりも高い金額を記入して提出することで、融資をしてもらう方法です。
不動産業者が不動産の価格を多く設定して銀行から借りる手段であるため、有印私文書偽造と呼ばれる罪に問われる可能性があり違法行為となります。
高い金額のローンを組むために給与明細や源泉徴収書を修正し、銀行に契約書を提出するケースも珍しくありません。
給与明細や源泉徴収書を偽造する行為は公文書偽造の罪に問われ、いずれの場合も違法行為です。
オーバーローンは、諸経費も含めて銀行から融資を受けられるとして勧められるものですが、アパートローンでも諸経費まで含めてローンを組めるケースはありません。
そのため、不動産業者からオーバーローンを勧められた場合、不動産業者そのものを疑う必要があるでしょう。
違法行為でオーバーローンの融資を受けられた場合でも、違法性があると銀行が判断した場合には一括返済を求められる場合も多いです。
諸経費を含めた金額でローンを組みたいのであれば、正直に銀行の担当者へ伝えましょう。
ただし、諸経費を含めた金額でローンを組みたいと申し出た場合、審査が通りにくくなる可能性もあります。
不動産業者は、利益を得るために不動産を高額で売却したい、不動産投資家は資金がある場合でも効率の面を重視しオーバーローンで資金は手元に残したいと考えているケースが多いです。
結果として、銀行の担当者に正しい内容を伝えないといった違法性のあるオーバーローンが増えているのだといえるでしょう。
オーバーローンの危険性
オーバーローンでは毎月の返済金額が高くなります。しかし、返済額が高くなることそのものにリスクがあるわけではなく、収益が低いと見込まれている不動産を高い金額で購入する行為に危険性があるのです。
事業性を加味すると月々の返済比率が高くなる状態は危険であり、収益が生まれ返済比率が低い場合はリスクが低いとされるため、利益が生まれるのであればオーバーローンで融資を受けても良いといえるでしょう。
オーバーローンそのものに危険性があるものではなく、収益の低い不動産を、オーバーローンを利用してまで購入する行為そのものが危険であるということを認識しておく必要があります。
安全に利用できるオーバーローンとは
安全に利用できるオーバーローンには、事業性融資と住宅ローンの2つがあります。
事業性融資のオーバーローンは、基本的に不動産賃貸業を行う法人事業に対する融資です。
事業としての収益性を判断基準としているため、不動産投資を開始したばかりですぐに受けられる融資ではありません。
事業性融資のオーバーローンを利用する際に大切なことは、事業主としての経営実績だといえます。
評価や収益性がポイントであり、キャッシュフローは正しく計算することも大切です。
事業主としての経営実績がない場合は審査を通過できないため、アパートローンと比較しても難しい審査だといえるでしょう。
住宅ローンの場合は、取得の際の諸経費も含まれた金額でローンを組める「諸費用ローン」も存在します。
金融機関ごとで条件は異なるものの、一定の条件を満たすことによって諸経費も含まれた金額でローンを組むことが可能です。
また、賃貸併用住宅を建設するというケースもあります。
賃貸併用住宅は、賃貸と居住スペースが一緒になった不動産のことであり、自宅で不動産賃貸業をするという方法です。
不動産投資のオーバーローンは返済比率に注意
不動産投資では、ローンを組むことでレバレッジを利かせ、自己資金よりも高い金額の不動産を購入できるようになります。
不動産投資は収益を得るために使用するお金であるため、ローン返済額よりも家賃収入が高くなるといった見込みがある場合には、ローンを利用してもリスクは少なくなるものです。
フルローン、オーバーローンのいずれの場合も返済しなければならないことに変わりはないため、返済比率には注意しなければなりません。
不動産投資を本格的に行うためには元手の自己資金を確保しておくことが大切であり、違法性のないフルローンやオーバーローンを有効活用することも検討すべきです。
リスクをしっかりと理解したうえで、安全なオーバーローンの利用を検討しましょう。
不動産投資を始めるならプロに相談しよう
不動産投資をする場合、インターネットで収集できる情報だけでは限界があります。
また、失敗するリスクも高いでしょう。
そのため、プロに相談し、自分にとって最適な不動産投資方法をアドバイスしてもらったり、情報収集をしたりすることが重要です。
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